Réception d'ouvrage selon la SIA 118

Guide FinitoApp · 2 min · à jour 2026

La réception, c'est l'instant précis où l'ouvrage change de mains : les risques basculent, la garantie démarre, le solde devient exigible. Bien menée, elle protège le maître ; bâclée, elle lui fait perdre ses droits. Voici l'essentiel, à jour du droit suisse 2026.

Ce qui se joue

Le jour où tout bascule

Réceptionner n'est pas une formalité : c'est l'acte qui déclenche, d'un coup, quatre effets juridiques majeurs.

Les risques changent de camp

Après la réception, un dommage accidentel à l'ouvrage est à la charge du maître, plus de l'entrepreneur.

La garantie démarre

C'est la réception qui fait courir les délais de garantie et de prescription des défauts.

Le solde devient dû

Le paiement final de l'entreprise devient exigible — sauf retenue justifiée par un défaut (art. 82 CO).

L'assurance bascule

L'assurance de construction prend fin ; l'assurance bâtiment du propriétaire prend le relais.

Quatre scénarios

On réceptionne parfois sans le savoir

La réception n'a pas besoin d'une cérémonie : elle peut être tacite — et c'est souvent là que des droits se perdent.

Expresse

Un procès-verbal signé constate la livraison et consigne les réserves. La voie sûre.

Tacite

Pas de vérification ni d'avis dans les règles ? L'ouvrage est réputé accepté (art. 370 al. 2 CO).

Par utilisation

Emménager ou exploiter les locaux vaut acceptation : on prend l'ouvrage tel quel.

Partielle

En cas de résiliation anticipée, la réception ne porte que sur la part déjà exécutée.

La règle d'or

Vérifier, puis signaler

Dès la livraison, le maître inspecte l'ouvrage et signale les défauts. Depuis 2026, pour un ouvrage immobilier, il dispose d'un délai clair et protégé de 60 jours — fini l'ancien avis « immédiat ».

Art. 367 CO — Vérification de l'ouvrage

Art. 367 1 Après la livraison de l’ouvrage, le maître doit en vérifier l’état aussitôt qu’il le peut d’après la marche habituelle des affaires, et en signaler les défauts à l’entrepreneur, s’il y a lieu. 1bis Dans le cas d’un ouvrage immobilier, il dispose de 60 jours pour les signaler à l’entrepreneur. Toute convention imposant un délai plus court est nulle. Les mêmes règles s’appliquent aux défauts suivants s’ils sont à l’origine des défauts d’un ouvrage immobilier: a. défauts d’un ouvrage mobilier intégré dans un ouvrage immobilier conformément à l’usage auquel il est normalement destiné; b. défauts d’un ouvrage conçu par un architecte ou un ingénieur et servant, conformément à l’usage auquel il est normalement destiné, de base pour la construction de l’ouvrage immobilier. 2 Chacune des parties a le droit de demander, à ses frais, que l’ouvrage soit examiné par des experts et qu’il soit dressé acte de leurs constatations.

Texte officiel en vigueur au 1er janvier 2026 · Code des obligations (RS 220) · fedlex.admin.ch

Le piège n°1

Le défaut qu'on oublie de noter

Un vice apparent non consigné au procès-verbal est réputé accepté : le droit à réparation s'éteint. Tout se joue à l'écrit, photos à l'appui.

Défaut apparent

Visible le jour de la réception et non noté au PV ? Réputé accepté. À consigner systématiquement.

Défaut caché

Invisible le jour J : pour un ouvrage immobilier, à dénoncer dans les 60 jours dès sa découverte (art. 370 al. 4 CO, depuis 2026).

Dissimulation (dol)

Défaut volontairement caché par l'entreprise : le maître reste couvert jusqu'à 10 ans.

Combien de temps couvert ?

Deux ans, cinq ans

Les délais de prescription courent dès la réception. Pour un ouvrage immobilier, le maître est couvert cinq ans — un plancher désormais impératif.

5 ans — immobilier

Défauts d'un ouvrage immobilier, envers l'entrepreneur comme envers l'architecte ou l'ingénieur (art. 371 al. 2).

2 ans — le reste

Délai général pour les défauts de l'ouvrage à compter de la réception (art. 371 al. 1).

Norme SIA 118

Reprise au contrat, elle ouvre un délai de dénonciation des défauts de 2 ans (art. 172 SIA 118), inclus dans la prescription de 5 ans qui court dès la réception (art. 180) ; le CO reste le socle légal.

Art. 371 CO — Prescription des droits du maître

Art. 371 1 Les droits du maître en raison des défauts de l’ouvrage se prescrivent par deux ans à compter de la réception de l’ouvrage. Le délai est cependant de cinq ans si les défauts d’un ouvrage mobilier intégré dans un ouvrage immobilier conformément à l’usage auquel il est normalement destiné sont à l’origine des défauts de l’ouvrage. 2 Les droits du maître en raison des défauts d’un ouvrage immobilier envers l’entrepreneur et envers l’architecte ou l’ingénieur qui ont collaboré à l’exécution de l’ouvrage se prescrivent par cinq ans à compter de la réception de l’ouvrage. 3 Le délai de prescription de cinq ans ne peut pas être modifié au détriment du maître. Pour le reste, les règles relatives à la prescription des droits de l’acheteur sont applicables par analogie.

Texte officiel en vigueur au 1er janvier 2026 · Code des obligations (RS 220) · fedlex.admin.ch

Nouveautés 2026

Le maître d'ouvrage mieux armé

La révision « Défauts de construction » du Code des obligations est en vigueur depuis le 1er janvier 2026. Elle s'applique aux contrats conclus dès cette date et renforce nettement la position du maître.

60 jours, garantis

Avis des défauts d'un ouvrage immobilier dans les 60 jours — toute clause plus courte est nulle (art. 367 al. 1bis et 370 al. 4).

Réparation blindée

Pour une construction, toute clause qui restreint ou exclut le droit à la réparation des défauts est nulle (art. 368 al. 2bis).

5 ans non négociables

Le délai de garantie de cinq ans ne peut plus être réduit au détriment du maître (art. 371 al. 3).

Acheteur protégé aussi

Tout acheteur d'un immeuble a 60 jours pour signaler les défauts ; celui d'un immeuble neuf ou de moins de 2 ans peut en exiger la réparation (art. 219a CO).

Mode d'emploi

Comment réaliser une réception d'ouvrage ?

La réception suit une procédure précise (norme SIA 118) : six étapes, de l'annonce d'achèvement à la levée des réserves.

1. Avis d'achèvement

L'entreprise annonce par écrit que l'ouvrage est terminé. Cet avis fait courir le délai d'un mois pour la vérification (SIA 118, art. 158).

2. Convoquer la vérification

Dans le mois, fixer une vérification commune et y convoquer le maître, l'entreprise et la direction des travaux — contrat et plans en main.

3. Vérifier ensemble

Parcourir l'ouvrage pièce par pièce, tester réellement les équipements, relever chaque défaut apparent : non relevé = réputé accepté.

4. Signer le procès-verbal

Inscrire chaque réserve (localisation, constat, reprise, photo), puis dater et signer le PV : sa signature vaut acceptation avec réserves.

5. Retenir une garantie

Garder un levier jusqu'aux corrections : retenue de garantie (souvent ~10 %) ou garantie bancaire de bonne exécution.

6. Lever les réserves

Les défauts corrigés, une contre-visite et un PV de levée daté et signé clôturent la réception et libèrent la garantie.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce qui déclenche exactement la réception ?

La réception est l'acte par lequel le maître accepte l'ouvrage achevé. Elle peut être expresse (procès-verbal signé) ou tacite (utilisation des locaux, absence de vérification et d'avis). Dès cet instant, les risques passent au maître, le solde devient exigible et les délais de garantie commencent à courir.

Quel délai pour signaler un défaut depuis 2026 ?

Pour un ouvrage immobilier, le maître dispose de 60 jours pour signaler les défauts à la réception (art. 367 al. 1bis CO) et de 60 jours dès la découverte pour les défauts cachés (art. 370 al. 4 CO). Ce délai est impératif : toute convention imposant un délai plus court est nulle.

Combien de temps suis-je couvert après la réception ?

Pour un ouvrage immobilier, les droits du maître se prescrivent par cinq ans dès la réception, envers l'entrepreneur comme envers l'architecte ou l'ingénieur (art. 371 al. 2 CO). Depuis 2026, ce délai de cinq ans ne peut plus être raccourci au détriment du maître (art. 371 al. 3 CO).

Que se passe-t-il si j'oublie de noter un défaut visible ?

Un défaut apparent non consigné au procès-verbal est réputé accepté : vous perdez le droit d'en exiger la réparation. D'où l'importance de tout documenter par écrit, avec photos, le jour de la réception.

Qui doit être présent à la réception d'ouvrage ?

Le maître de l'ouvrage, l'entreprise (ou les entreprises concernées) et la direction des travaux ou l'architecte. Chaque représentant doit pouvoir décider sur place. Sous la norme SIA 118, la vérification est commune (contradictoire).

Combien de temps a-t-on pour vérifier l'ouvrage ?

Sous la norme SIA 118, la vérification commune doit avoir lieu dans le mois suivant l'avis d'achèvement de l'entreprise (art. 158). Passé ce délai sans vérification, l'ouvrage peut être réputé reçu (art. 164).

Peut-on refuser la réception de l'ouvrage ?

Oui, si l'ouvrage présente des défauts majeurs le rendant inutilisable ou inacceptable (SIA 118 art. 161 ; CO art. 368). Pour des défauts mineurs, on réceptionne sous réserve, avec un délai de correction.

Faut-il se faire accompagner par un expert ?

C'est vivement recommandé : les défauts sont difficiles à repérer pour un profane. Un architecte ou un expert indépendant sécurise la réception — prévoyez 2 à 3 heures sur place.

Existe-t-il une garantie décennale en Suisse ?

Non. La garantie décennale est une notion du droit français. En droit suisse, les droits du maître se prescrivent par cinq ans dès la réception (SIA 118 art. 180 ; CO art. 371), portés à dix ans en cas de défaut intentionnellement dissimulé (dol).

Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique.