Délais de garantie en construction : l'essentiel en 20 secondes
Combien de temps êtes-vous couvert après la réception ? Et que pouvez-vous exiger en cas de défaut ? Le point clair, à jour du droit suisse 2026.
Les délais
Combien de temps êtes-vous couvert ?
Les délais de prescription courent dès la réception de l'ouvrage. Pour un bâtiment, vous êtes couvert cinq ans.
5 ans — immobilier
Défauts d'un ouvrage immobilier, envers l'entrepreneur comme envers l'architecte ou l'ingénieur (art. 371 al. 2 CO).
2 ans — mobilier
Délai pour un ouvrage mobilier non intégré à un immeuble (art. 371 al. 1 CO).
60 jours pour signaler
Depuis 2026, l'avis des défauts d'un ouvrage immobilier se donne dans les 60 jours ; toute clause plus courte est nulle (art. 367 al. 1bis et 370 al. 4).
Norme SIA 118
Reprise au contrat, elle ouvre un délai de dénonciation des défauts de 2 ans (art. 172 SIA 118), inclus dans la prescription de 5 ans qui court dès la réception (art. 180) ; le CO reste le socle légal.
Art. 371 CO — Prescription des droits du maître
Art. 371 1 Les droits du maître en raison des défauts de l’ouvrage se prescrivent par deux ans à compter de la réception de l’ouvrage. Le délai est cependant de cinq ans si les défauts d’un ouvrage mobilier intégré dans un ouvrage immobilier conformément à l’usage auquel il est normalement destiné sont à l’origine des défauts de l’ouvrage. 2 Les droits du maître en raison des défauts d’un ouvrage immobilier envers l’entrepreneur et envers l’architecte ou l’ingénieur qui ont collaboré à l’exécution de l’ouvrage se prescrivent par cinq ans à compter de la réception de l’ouvrage. 3 Le délai de prescription de cinq ans ne peut pas être modifié au détriment du maître. Pour le reste, les règles relatives à la prescription des droits de l’acheteur sont applicables par analogie.
Texte officiel en vigueur au 1er janvier 2026 · Code des obligations (RS 220) · fedlex.admin.ch
Les remèdes
Vos quatre leviers en cas de défaut
Bonne nouvelle : vous n'avez pas à prouver une faute de l'entreprise. La garantie des défauts est une responsabilité objective, et la loi vous ouvre quatre voies (art. 368 CO).
Réfection
Exiger la réparation gratuite du défaut — un droit que, pour une construction, aucune clause ne peut désormais exclure (art. 368 al. 2bis).
Réduction du prix
Obtenir une baisse du prix proportionnelle à la moins-value causée par le défaut.
Refus de l'ouvrage
Si l'ouvrage est inutilisable ou inacceptable, le refuser purement et simplement (art. 368 al. 1).
Dommages-intérêts
En plus, être indemnisé du préjudice subi — à condition que l'entreprise soit en faute.
Art. 368 CO — Droits du maître en cas de défauts
Art. 368 1 Lorsque l’ouvrage est si défectueux ou si peu conforme à la convention que le maître ne puisse en faire usage ou être équitablement contraint à l’accepter, le maître a le droit de le refuser et, si l’entrepreneur est en faute, de demander des dommages-intérêts. 2 Lorsque les défauts de l’ouvrage ou les infractions au contrat sont de moindre importance, le maître peut réduire le prix en proportion de la moins-value, ou obliger l’entrepreneur à réparer l’ouvrage à ses frais si la réfection est possible sans dépenses excessives; le maître a, de plus, le droit de demander des dommages-intérêts lorsque l’entrepreneur est en faute. L’art. 366, al. 2, s’applique par analogie dans le cas de la réfection sans frais. 2bis Toute clause convenue à l’avance qui restreint ou exclut le droit à la réparation des défauts est nulle si le défaut concerne une construction. 3 S’il s’agit d’ouvrages faits sur le fonds du maître et dont, à raison de leur nature, l’enlèvement présenterait des inconvénients excessifs, le maître ne peut prendre que les mesures indiquées à l’alinéa 2.
Texte officiel en vigueur au 1er janvier 2026 · Code des obligations (RS 220) · fedlex.admin.ch
Que faire
Un défaut découvert ? La marche à suivre
Dès que vous repérez un défaut, deux réflexes priment : documenter, et notifier vite et par écrit.
1. Documenter
Photos datées, description précise, localisation : la preuve du défaut vous incombe.
2. Donner l'avis
Signaler le défaut à l'entreprise dans le délai légal (60 jours pour un immobilier dès 2026), sinon l'ouvrage est réputé accepté.
3. Retenir le solde
Tant que le défaut n'est pas corrigé, retenir une part proportionnelle du paiement final (art. 82 CO).
4. Mettre en demeure
Fixer par écrit un délai de réparation ; à défaut, faire exécuter les travaux par un tiers aux frais de l'entreprise.
5. Faire constater
En cas de blocage : expertise indépendante, conciliation, puis tribunal civil en dernier recours.
En amont
Mieux vaut prévenir
La meilleure garantie reste d'éviter le défaut. Trois réflexes avant et pendant le chantier.
Choisir la bonne entreprise
Vérifier références, réputation et couverture d'assurance avant de signer.
Un contrat clair
Délais, matériaux, prestations et garanties détaillés noir sur blanc.
Suivre le chantier
Un suivi régulier — au besoin via un architecte ou une direction des travaux — repère les défauts tôt.
Gardez la main sur vos garanties.
Saisissez vos réserves sur le terrain, générez un PV daté et signé, et suivez la levée en temps réel.
Essayer gratuitementQuestions fréquentes
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique.